Uno de los «cucos»/retos en los condominios es el repintado del condominio. Ahora bien, ¿es sólo repintado?, no es necesario considerar reparaciones en la estructura, conoce el tipo de pintura que necesita su edificio? Ese es solo el comienzo.

¿Cuál marca o manufacturero de pintura escoger y cuál línea?

En Puerto Rico son muy pocos los manufactureros de pintura reconocidos, unos locales y otros de Estados Unidos.  Esta demás decir que los condominios no es un proyecto de repintado de casa individual.  Su tamaño, condiciones particulares de la estructura y el área geográfica (urbano, campo, costero) determina el tipo de sistema pintura que necesita.

Las líneas de pintura como en otros productos, comienzan  con un un producto básico y varios productos en adelante hasta su línea superior.  El tipo de producto determinará su cobertura, aditamentos contra humedad o filtración, su término de garantía y por supuesto su costo.  Según el sistema o línea de pintura dentro de esa marca o manufacturero será el término de garantía.

¿Su condominio tiene problemas de humedad en su estructura? Considere un sistema de pintura/impermeabilizante.

¿Su condominio está localizado en un área boscosa o costera? Considere un sistema que lo protege del hongo y corrosión.

Presente al Consejo de Titulares mediante Asamblea Informativa o dentro de la Asamblea Ordinaria el deseo de comenzar con la investigación y cotizaciones para el proceso de repintado del condominio y ciertamente su potencial derrama.  El Consejo de Titulares le indicará sus deseos y preocupaciones del proceso.  Esto le permitirá a la Junta de Directores delinear el plan de trabajo de acuerdo a las necesidades de la estructura y del Consejo de Titulares.  Esta Asamblea Informativa le permitirá que la aprobación del proyecto y derrama cuando se presente formalmente mediante Asamblea Extraordinaria sea más efectiva porque ya se han atendido las preocupaciones de los titulares.

A continuación varias preguntas a formularse para la búsqueda de cotizaciones:

1. ¿Se está buscando solo un repintado?

2.  ¿Qué le hace falta al condominio reparar para que los términos de garantía de pintura no se vean afectados?  Sellar los techos y los parapetos, las juntas de expansión, la corrección de anclajes, barandas y rejas ancladas al cemento rotos o mohosos, caulking en ventanas, caulking en aires acondicionados.  Entre otros.  (Identifique en su condominio todo aquello que mirando a la estructura se encuenta deteriorado)

3.  ¿Cuánto tiempo de garantía en el producto y mano de obra se está considerando: 5, 7 o 10 años?

4.  ¿Se está considerando la contratación de un supervisor o «experto» en el área de inspección de pintura? Consulte el Colegio de Ingenieros y Agrimensores de Puerto Rico.  Hasta mi última búsqueda en el 2016, no existía una rama especializada tal como «inspector de pintura» .  En ocasiones el condominio por ahorrarse un profesional para inspeccionar las etapas de pintura, utiliza al vendedor de la compañía manufacturera de pintura como persona a certificar el proyecto.  Su función principal es vender la cantidad de material estimado para el proyecto y que el cliente en ese caso, el contratista que compra la pintura o el condominio, haya comprado el material estimado para producir un documento de garantía.  Cuando se integra el vendedor de la pintura para «certificar» una fase es básicamente un servicio que como vendedor y en consideración al cliente esta presente para velar por los intereses envueltos: vender y finalizar el proyecto.  El ingeniero o experto o profesional contratado a cargo podría asegurar que se realicen los procedimientos segun el «data sheet» del producto y por el cumplimiento del contrato en cuanto a aplicación del material y correcciones de estructura:  empañetados desprendidos, reparacion de metales (verjas, anclajes), sellados de junta de expansión, sellados de parapetos, aplicación de caulking en ventanas.

Aplicación de caulking en ventanas

Este es un tema en controversia durante el proceso de repintado.  En su inicio se estima una cantidad de producto a utilizar, sin embargo en la mayoría de los contratos de repintado se estipula «se aplicará caulking en las ventanas donde sea necesario».  Donde sea necesario se refieren a material despegado, entonces, cómo se certifica cuántas ventanas fueron selladas y utilizado material? Ese detalle debe quedar contemplado en contrato mediante certificación y evidencia fotográfica e identificación de apartamento.

Los Contratistas

¡Que muchos hay! Ahora bien, ¿Cuántos llevan años de experiencias pintando condominios?  ¿Cuántos cuentan con la documentacion gubernamental que se requiere?  ¿Cuáles de ellos no tienen reclamaciones en DACO o en el Tribunal?  ¿Cuáles tienen buenas referencias de crédito con las compañías del material de pintura?  Eso es parte de la investigación.

Sobre el inspector de pintura
En una de mis investigaciones sobre este particular recurrí a llamar al Colegio de Ingenieros y Agrimensores de Puerto Rico para orientarme sobre este particular y socios registrados en esta práctica. En esa búsqueda pude conocer que no hay tal especialidad o al menos que se practique en Puerto Rico en un Inspector de Pintura.  ¡Hace falta! ¡Queremos conocerlos!

Un inspector de pintura tendría como parte de sus responsabilidades accesar a la estructura a través de maquinaria como lo es un «sky track» o en la guindola e identificar cómo se lavaron esos aleros, cómo se trabajaron los parapetos, cómo se sellaron grietas, cómo se «caulkiaron» ventanas, cómo se dispuso del primer, de primera capa y segunda capa de pintura y de la tarea de terminaciones.

¿Tendría el condominio los recursos económicos para pagar este servicio? – Considérelo como parte de la derrama.

¿Cuán disponible está ese ingeniero o inspector para todas las visitas requeridas en el tiempo acordado? – Debe ser parte de la negociación de la propuesta y el contrato.

Almacenamiento de productos

En la planificación asegúrese que esté discutido, identificado y establecido en el contrato los acuerdos de almacenamiento.  El Condominio debe asegurarse de establecer en el contrato que el contratista es responsable por el manejo y disposición de productos y que deberá evitar en todo momento alguna situación de peligro con materiales tóxicos y flamables.  Identifique si el condominio cuenta con un espacio para almacenaje.  Se puede considerar un espacio que el contratista cierre temporeramente o el alquiler de un cajon, mini trailer para el almacenamiento.

Cumplimiento con OSHA

Asegúrese que se establezca en el contrato que la compañía contratada velará por el cumplimiento de las reglamentaciones de OSHA para su práctica, en este caso el reacondicionamiento de la estrucutra y repintado de la misma.

Cumplimiento con el Plan para la Protección de las Aguas de Escorrentías

Tenga en cuenta que el Estado y los Municipios cuentan con un Programa para la Protección de las Aguas.  Esto significa que debe asegurarse de que quede establecido en el contrato y en la práctica para que el personal de pintura no lave ni descargue pintura por las tuberías de agua de lluvia ni alcantarillado y que solo se debe utilizar una «pileta» para la limpieza de los materiales.  El hacerlo sin el uso de pileta conllevaría una multa para el condominio y para el contratista.

El uso de las facilidades de baño para el personal de pintura

Identifique si su condominio tiene dichas facilidades o no y si se permitirian para el personal o no.  Esto es un punto de discusión en el proceso.  Tal vez considere el alquiler de un baño portátil como parte de los costos.

El famoso «Request for Proposal»

Este es el documento que se somete a los contratistas para que haya uniformidad en el proceso de cotización. ¿Quién lo prepara? Lo considero un trabajo en equipo a menos que consiga un ejemplo, de lo contrario entre la Junta de Directores, el administrador y claro está el abogado.

Espero que esto pueda servir de base para contestar varias preguntas, detalles que no había considerado, auscultar otros tantos de acuerdo a su condominio y sobretodo repintar su condominio.

Christina López, es Adminstradora de Condominios con 16 años de experiencia y sobre 15 proyectos administrados en su carrera.  Debido a su preparación en comunicaciones, gusta de escribir y en esta nueva fase compartir sus conocimientos con colegas, la industria de condominios y toda persona que viva en ellos.  A través de Activa Management estamos colaborando con Juntas de Directores y sus administradores consultoría y asistencia en re certificación para FHA.  www.activamanagement.com / 787-602-1564 / activapr@gmail.com