Continuamos leyendo titulares noticiosos sobre la falta de pago de las aseguradoras por las reclamaciones de condominios por daños relacionados al Huracán María. Los titulares ciertamente se preocupan sobre el proceso y desenalce de sus reclamaciones y se cuestionan los procedimientos en sus condominios. Durante el proceso nos preguntábamos cómo nos iría en nuestros casos, de qué dependería lograr un resultado positivo y si en efecto el cheque llegaría.

En términos generales vamos a discutir el proceso de 5 condominios, cómo se manejaron y cuál fue el resultado. Vamos hablar del Condominio 1, 2, 3, 4 y 5. Así los vamos a describir.

Condominio 1
Este condominio tuvo sus daños mayormente en áreas comunes: verjas de patio, áreas de tejas, equipos eléctricos del control de acceso, entre otros. El servicio eléctrico llegó a mediados de noviembre. Los titulares no reclamaron daños, se realizó reunión informativa a dos semanas del evento para determinar el proceso de reclamación. El informe de daños se preparó y se sometió internamente a través de la administración, acompañado con fotos, facturas de equipos ya reparados y cotizaciones correspondientes. El ajustador se presentó al condominio semanas posterior al huracán. La reclamación se sometió a final de enero, la oferta llegó en marzo, se presentó en asamblea en y pagaron en julio. En este caso la aseguradora es una multinacional.

Condominio 2
Este condominio sufrió daños en techos, verjas, sistema de cámaras, decenas de árboles caídos, deslizamientos de terreno, muro colapsado; fue el que más daños sufrió. El servicio de energía eléctrica llegó a finales de octubre. El agente de seguros preparó un informe de fotos con su visita inmediata al condominio, este se acompañó por el preparado por la administración. El Consejo de Titulares se reunió en octubre para determinar el curso de acción. Se contrató un ingeniero estructural que realizó inspecciones apartamento por apartamento y claro está en sus áreas comunales. El agente de seguros participó activamente durante todo el proceso, fue clave en el mismo. El informe se sometió a la aseguradora en diciembre. En enero se recibió la primera visita del ajustador y en febrero para una segunda inspección. El propósito de la segunda inspección era cubrir dudas que haya surgido del informe y corroborar áreas comunales que quería constatar, en adición los daños reclamados eran considerables y cuantiosos. El seguro presentó oferta en al menos dos ocasiones y fue denegada. Una tecera oferta fue presentada con el aval de la Junta de Directores y fue presentada en asamblea en agosto. El seguro pagó en septiembre. La asegurada es local.

Condominio 3
Este condominio tuvo sus daños mayormente en áreas comunes, verjas de perímetro, techo del gazebo, ventana de las facilidades recreativas, daños a la pintura, grietas en escaleras comunales, una puerta desprendida. El servicio de energía eléctrica llegó a comienzos del mes de diciembre. En noviembre se realizó una reunión informativa con el agente de seguros y los residentes para orientarles en el proceso de reclamación. Algunos titulares reclamaron daños. Se sometió la reclamación a través de la administración con informe de fotos, facturas de equipos ya reparados y cotizaciones correspondientes. La reclamación se sometió en diciembre, se recibió visita del ajustador en mayo para repasar todos los puntos presentados en la reclamación, la oferta llegó en agosto, se presentó en asamblea en septiembre y la aseguradora emitió el pago de inmediato. En este caso la aseguradora es local pero diferente compañía a la del caso 3.

Condominio 4
Este condominio tuvo sus daños mayormente en áreas comunes, verjas de perímetro, gazebo, áreas recreativas, cortinas comunales, equipos electrónicos del control de acceso, entre otros detalles de estructura. El servicio eléctrico llegó a mediados de octubre. El ajustador se presentó al condominio semanas posterior al huracán.  Este condominio en su inicio tenía su informe preparado con fotos de los daños, cotizaciones y facturas, pero la Junta de Directores quiso asegurarse que a través de un profesional se realizara un informe de peritaje. Para esto se contrató un ingeniero estructural quien realizó un informe y formó parte de la reclamación. Este informe a su vez le permitió al condominio evaluar su estructura y poder establecer un plan de acción futuramente para mejoras. Este proceso retrasó el tiempo para someter, sin embargo permitió que el Consejo de Titulares mediante Asamblea Extraordinaria acordara lo que podían reclamar asistidos en el proceso por el agente de seguros.
La reclamación se sometió en mayo, una primera oferta llegó en julio, se revisó la oferta, se identificaron detalles no incluídos mediante reunión de administración con la Junta de Directores. Se contestó la oferta con denegación para revisión con data que sustentaba la falta de detalles y una segunda oferta llegó mejorada en un 55%. La segunda oferta revisada a pesar de haber sido mejorada, aún no contemplaba ciertos detalles incluídos en la segunda revisión. La tercera oferta llegó con los detalles incluidos y está para aprobacion del Consejo de Titulares en diciembre. En este caso la aseguradura es multinacional y ya se había experimentado pago en otro condominio por lo que se esperaría el pago en un plazo no mayor de 30 días.

Condominio 5
Este condominio sufrió daños mayormente en su vegetación, algunos techos de metal, daños considerables a la pintura del condominio, puertas corredizas, ventanas dobladas en su marco, aceras levantadas, entre otros. El servicio de energía eléctrica llegó en febrero.
Debido a su tamaño y los daños, la Junta de Directores consideró realizar un informe a través de ingenieros estructurales, sin embargo la oferta de un ajustador independiente fue favorecida mediante asamblea extraordinaria en marzo. Las visitas se coordinaron entre mayo y agosto. La complejidad del proceso ha retrasado finalizar el informe y están próximos a someter. La aseguradora es una multinacional con aspecto negativo noticioso en PR. En este caso podremos dialogar en un blog futuro sobre cómo fue la experiencia con un ajustador independiente y cómo responde esta aseguradora.

Preguntas comunes:
1. Si cubrieron todo lo reclamado, ¿por qué el pago no dió para reparar todo? Tenga en cuenta que la reclamación tiene un deducible del 2%
2. ¿Por qué no se cubrió daños de la estructura? Probablemente sí cubrió, solo que los daños no alcanzaron para sobrepasar el 2% del deducible en la estructura. Cada módulo de un edificio tiene un costo de estructura. Si los daños que se se reportan por estructura no sobrepasa el deducible no podrán cobrar. Si los daños sobrepasaron el deducible será una cuantía “X” dependiendo la cantidad de daños.

En resumen, la documentación (fotos, cotizaciones, facturas), el trabajo en equipo con el agente de seguros, la Junta de Directores, la administración y la participación del consejo de titulares en el proceso es clave. En este caso, se trabajó con 3 agentes de seguros y 4 aseguradoras diferentes. La experiencia que tenga el agente de seguros sobre condominios, las áreas cubiertas y la asistencia en la reclamación es fundamental.  El trabajo en equipo para repasar las ofertas presentadas por la compañía aseguradora, comparadas con la reclamación y la cubierta del condominio es un punto neuralgico a la hora de aceptar la oferta.  El agente de seguros proveyó una tabla de las cubiertas y sus límites de manera que se pudiera analizar todas las áreas del condominio y comparar con los daños que estos presentaron.

Los condominios cometen la mala práctica de comparar procesos y cuantías reclamadas o si les faltó elementos para reclamar o si el proceso debió haber sido de otra manera. La realidad es que el Consejo de Titulares determina y aprueba la oferta mediante asamblea extraordinaria orientados a través de su agente de seguros y su asesor legal en caso de tenerlo.

Si usted como residente tiene dudas del proceso de reclamación en su condominio, contacte su administrador o la Junta de Directores.

Christina López, es Adminstradora de Condominios con 16 años de experiencia.  Debido a su preparación en comunicaciones, gusta de escribir y en esta nueva fase compartir sus conocimientos con colegas, la industria de condominios y toda persona que viva en ellos.

Podemos trabajar en equipo con su administrador o Junta de Directores aspectos administrativos en su comunidad.  Para consultoría 787-602-1564.